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险资进军商业地产整体收益率或增45基点

来源: 作者: 2019-02-28 02:50:55

险资进军商业地产 整体收益率或增45基点

此前有消息称保监会将在8月出台关于保险(专题阅读)资金投资渠道的文件,并由此为2万亿元面临配置压力的资金拓宽出路。8月5日,险资翘首以盼的《保险资金运用管理暂行办法》(以下简称《办法》)终于出台,对于外界为关注的险资投资不动产的资金上限问题,《办法》指出, 险资投资于不动产的账面余额,不得高于保险公司上季末总资产的10%;投资于不动产相关金融产品的账面余额,不得高于保险公司上季末总资产的3%。两项合计不高于保险公司上季末总资产的10% 。

事实上,险企对于不动产投资的意愿早就难以按捺。《每日经济》了解到,在中国保监会下发《办法》前,7月30日,中国平安以6.13亿元获得深圳福田中心区南区一地块。时隔4天,中国人寿财大气粗地以近26亿元的价格拿下了杭州钱江核心区一块商业用地。

此前,政策并不允许保险资金直接进入不动产领域,各家公司在房地产的实际操作中遮遮掩掩,用 自用 名义这类擦边球方式来规避政策。

《办法》出台后,明确规定了保险公司涉及不动产的投资比例,无疑催动了保险公司投资不动产的步伐,自建写字楼成了它们进军房地产领域的快方式。

收益变化

商业地产诱惑大 回报率可达6%~8%

保险公司在《保险资金运用管理暂行办法》出台前就已纷纷 潜伏 在房地产领域,甚至不惜以 擦边球 的形式对房地产进行涉足,这其中究竟有何玄机?房地产又能为保险公司带来多少收益?

写字楼市场受追捧

8月3日,中国人寿浙江省分公司竞得杭州钱江新城一地块,耗资25.97亿元,折合楼面价9043元/平方米。数据显示,杭州钱江新城片区目前住宅均价为3.2万元/平方米。写字楼的租金均价为2.6元/天 平方米。相较住宅,写字楼的高收益让不少投资者趋之若鹜。

在 2010杭州商业地产(专题阅读)研讨会 上,仲量联行的统计数据显示,今年起至2013年,钱江新城将有高达111万平方米的写字楼新增供应量,其中金融类企业即将成为主力客户群。

从杭州写字楼物业市场来看,除世贸丽晶城欧美中心、嘉华国际以及坤和中心等少量甲级写字楼项目外,甲级写字楼屈指可数。有业内人士预测,明年杭州将会迎来一个甲级写字楼的高峰,约22.6万平方米的市场需求。

虽然还很难估算出国寿将借由该地块获得多少利益,但国寿此前的写字楼项目的收益却可以提供一定的参考。国寿地产有限公司的信息显示, 朝阳门CBD商圈的中国人寿大厦、金融界的鑫茂大厦和中国人寿中心大厦,总建筑面积超过27万平方米,年租金收入超过1.9亿,对公司保持良好经营业绩起着至关重要的作用。

不动产可对冲通胀风险

耀才证券分析师郭思治指出,保险资金于不动产的投资上限为险企上季末总资产的10%,远超市场预期的5%,以目前内地保险资产总额约4.52万亿元计算,意味着将有超过4500亿元保险资金可涌向楼市。

尽管保监会多次强调保险资金不能直接从事房地产开发建设。但郭思治认为,虽然保险企业暂仍未能直接参与房地产开发的直接投资,但是可以直接通过资本市场入股地产企业。若以投资商业地产为例,由于商铺租赁收入近期节节上升,估计资金于此范畴的投资回报率可高达6%至8%,远高于目前投放于债券的平均收益率3.5%。

相关人员透露,仅人保一家保险公司,其物业租金年收益约在1亿~2亿元。亦有业内人士指出,不动产可以作为保险公司负债匹配的工具之一,在通胀环境下可以作为对冲通胀风险的产品。在低通胀环境下,也可以替代一部分的固定收益类产品。

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